깡통전세 보증금도 돌려받는 주택도시기금, '안심형 버팀목 전세자금대출'

'미친 전세', 최근 전세시장을 흔히 표현하는 말이다. 부동산 경기가 위축되고 신규주택 공급주택이 크게 늘어난 요즘에도 전세가격 고공행진은 멈추지 않고 있다.

이러한 시기 전세입자에게 유용한 보증상품이 바로 주택가격 대비 높은 전세가율로 인한 깡통전세 우려를 해결할 수 있는 전세보증금반환보증, 그리고 높아지는 전세금 마련을 위한 전세자금대출보증이다.

공기업인 주택도시보증공사(HUG)가 2013년 9월 저렴한 보증료로 전세보증금보증을 출시한 이래, 이 상품은 2016년 현재 약 2조 8천억원, 1만 5천여 세대가 이용할 만큼 인기다.

출시 이후 보증료의 지속적 인하, 이용절차 간소화 및 보증금 일부에 대해서도 보증가입을 허용하는 등 꾸준히 제도를 개선해온 것도 이유다.

2014년 1월 정부와 국토교통부의 서민주거안정 지원정책의 일환으로 HUG는 새로운 전세보증상품을 출시한다. 바로 전세금대출보증과 전세금반환보증을 한 번에 해결할 수 있도록 전세입자들의 편의성을 획기적으로 높인 '전세금 안심대출보증'이다.

그리고 2016년 3월, 무주택·사회배려계층 등 저소득 서민들이 주로 이용하는 주택도시기금 재원의 버팀목 전세자금대출에 공사의 전세금반환보증의 개념을 결합한 '안심형 버팀목 전세자금대출'을 2016년 3월 출시하였다. 전세금반환보증 상품이 제도적으로 새로운 전기를 맞게 된 것이다.

1. 안심형 버팀목 전세자금대출의 원조 : "전세금안심대출보증"

먼저 전세금안심대출보증은 전세자금대출의 담보로 금융기관에서 요구하는'전세자금대출보증'과, 세입자의 전세금 미반환위험에서 벗어나기 위한 '전세금반환보증'을 결합한 새로운 개념의 상품이다.

낮은 금리로 부족한 전세자금을 대출받을 수 있고, 전세계약 종료 후 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 공사에서 집주인을 대신해 전세금을 반환해준다.

기존에는 금융기관에서 전세자금대출을 먼저 받고, 이후 별도로 보증기관을 방문하여 전세금반환보증을 가입하여야 하는 등 어려움이 있었지만, HUG의 전세금 안심대출보증 출시로 보증가입 한 번에 전세자금대출과 깡통전세 우려를 덜 수 있게 되었다.

전세금 안심대출보증은 전세반환금보증과 더불어 HUG의 대표적인 개인보증상품으로 자리 잡아 전세시장의 안정성을 유지하는데 큰 힘을 보태고 있다.

2. 전세금안심대출보증의 진화형, "안심형 버팀목 전세자금대출"

- 이젠 기금 전세대출을 받아도 전세금보호 가능!

그런데 이렇게 좋은 전세금안심대출보증에 아쉬운 점이 있었으니, 바로 보증이용이 가능한 대출이 일반적인 은행 전세대출에만 한정되어 있었다는 점이다. 서민과 사회취약계층이 주로 이용하는 기금 전세대출 영역이 오히려 전세보증금 보호의 사각지대로 남아있었던 것이다.

이를 개선하기 위해 주택도시기금(구,국민주택기금) 전담 운용기관으로 지정된 HUG가 주무부처인 국토부와 손잡고 기금 대출제도와 공사의 보증제도를 결합한 새로운 상품을 출시하여 전세금보증제도 이용의 사각지대를 해소할 수 있게 되었다.

'안심형 버팀목 전세자금대출' 역시 기존 HUG의 전세금 안심대출보증과 마찬가지로 전세대출과 전세금반환 걱정을 동시에 해결가능하게 하는 상품으로, 국토부의 주택시장 안정화 및 서민주거안정 강화대책의 일환으로 기존기금 전세금대출(버팀목 전세자금대출)과 전세금반환보증의 장점을 더해 HUG에서 2016년 3월 출시하였다.

장점1. 저리로 대출받고 원하는 이사날짜에 이사 가능!

안심형 버팀목 전세자금대출은 시중금리대비 저렴한 기금 전세대출(버팀목 전세자금대출)로 부족한 전세자금을 대출받고, 전세계약기간이 종료된 후 1개월 이내에 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG에서 집주인을 대신해 전세금을 반환해주는 상품이다. 

만일 임차인이 전세계약기간이 종료되어 다른 집으로 이사를 가기 위해 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구했으나 집주인이 새로운 세입자를 구할 때 까지 기다려달라며 미루는 경우 여간 난감하지 않을 수 없다.

이때 HUG의 보증상품에 가입했다면, 전세종료 후 1개월이 지나면 집주인의 사정과 무관하게 HUG에서 전세보증금을 돌려받을 수 있고 계획했던 이사날짜에 맘 편하게 이사할 수 있게 된다. 집주인과 불필요한 법적 분쟁이나 마찰을 피하고 싶은 임차인도 보증상품 이용을 적극 고려해볼 수 있다.
 
장점2. 저렴한 보증료, 집주인 동의 없이 가입 가능!

신청자는 직접 은행 창구에서 신청서류를 작성하고 소정의 보증료를 납부하면 보증에 가입할 수 있다. 전세보증금반환에 대한 보증요율은 연 0.15%, 전세자금 대출보증료는 연 0.05%로 총 0.2%수준에 불과하다.

예를 들어 전세 1억원 중 대출 8천만원을 받는다고 가정 시 기본보증료는 월 15,800원 수준이다. 차상위계층, 다자녀가구 등 사회배려계층은 추가로 40%까지 보증료 할인혜택을 제공받을 수도 있는데 이 경우 약 10,800원 수준으로 부담이 더욱 가볍다.

게다가 보증가입신청 시 채권양도 통지방식을 선택(신청자가 선택가능)할 경우 집주인에게 안내서만 송달될 뿐 원칙적으로 집주인의 동의가 보증신청 필수요건이 아닌 점도 HUG 상품의 큰 매력이다.
 
장점3. 가입은 가까운 은행에서 한번에 편리하게!

안심형 버팀목 전세자금대출은 주택도시기금 수탁은행인 우리‧KB국민‧신한‧KEB하나·NH농협‧기업은행의 전국 지점에서 신청이 가능하다.(기업은행은 6월부터 취급예정), 해당은행 영업점 창구에서 버팀목 전세자금 대출을 신청 시 전세금반환보증 관련서류를 작성하면 한 번에 신청절차가 완료된다.

안심형 버팀목 전세자금대출 가입 시 유의 사항은?

주택도시기금 재원으로 공기업 HUG가 운영하는 제도인 만큼 기금전세대출의 요건들은 필수적으로 갖추어야 한다. 보증금은 수도권의 경우 보증금 3억원, 그 외 지역은 보증금 2억원 이내여야 하고 대출한도는 1인기준 최대 수도권 1억원, 그 외 지역 8천만원이다.

대상주택은 도시지역기준 전용면적 85㎡ 이하의 전셋집까지 가입할 수 있다. 또한 선순위 권리침해가 있거나 무주택 세대주가 아닌 경우, 부부합산 연소득요건을 초과하는 경우 등은 가입이 불가능하다. (* 보다 세부적인 가입 요건은 수탁 금융기관에 개별 문의)

전세보증금 반환보증제도는 부동산 시장 패러다임과 함께 끊임없이 진화해왔다. 이번 안심형 버팀목 전세자금대출 출시로 HUG는 일반 전세대출부터 기금전세대출까지 거의 모든 전세대출 영역에서 한 번에 보증금반환 위험을 해결하는 전세상품 Line-up을 갖추게 되었다.

부동산 경기가 불황이거나 지금과 같은 활황이거나, HUG의 다양한 전세보증금 반환보증 상품들은 미래 부동산 시장의 리스크를 회피하고자 하는 전세수요자들의 꾸준한 사랑을 받을 것으로 보인다.

보다 자세한 정보는 홈페이지(http://www.khug.or.kr/khhp/web/ig/dl/igdl000001.jsp)를 참조하면 된다.

자료제공 : HUG 주택도시보증공사(080-800-9001)

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